Agir pour les zones pavillonnaires

Issu d’une démarche d’étude lancée par la DREAL Normandie, ce site Internet a pour vocation d’orienter les acteurs des territoires (élus, associations, entrepreneurs…) vers de nouvelles pistes pour imaginer l’avenir des zones pavillonnaires. Cet outil interactif, qui comporte des recommandations répondant à des enjeux relevés sur votre commune, a été créé pour vous dans le but de vous aider à faire évoluer vos zones pavillonnaires : comment les inscrire dans le paysage ? comment les relier au bourg ? comment les rendre plus confortables et plus économes en énergie ? comment les faire évoluer pour qu’elles s’adaptent aux besoins d’aujourd’hui ?

Le devenir des zones pavillonnaires pose en effet question aujourd’hui, au moins pour une partie d’entre elles, alors qu’elles n’ont jamais bénéficié jusqu’ici d’actions publiques coordonnées et ciblées, et alors que nombre d’entre elles pourraient commencer à présenter des signes de fragilisation à divers titres.

On peut ainsi s’inquiéter de l’atonie de la valeur immobilière de certaines zones rurales en comparaison de celles des métropoles, du vieillissement du bâti, des dépenses énergétiques et d’entretien, et des problématiques de transports, souvent coûteux pour les ménages et générateurs d’impacts environnementaux. On peut encore craindre la relative fragilité économique de certains ménages face à ces coûts cumulés, comme l’âge avancé d’une part croissante des habitants pour qui le mode de vie pavillonnaire peut devenir inadapté, au regard de la difficulté d’accès aux services, activités ou commerces… Et cette liste n’est pas nécessairement exhaustive.

Mais ces potentielles fragilités ne sont pas toujours flagrantes, pour les résidents comme pour les élus, car elles impactent une part seulement des habitants, parfois réduite, souvent minoritaire au sein des lotissements. Certaines populations n’en restent pas moins soumises à des difficultés sociales ou économiques compliquées à résoudre. D’autant que les complications peuvent devenir cumulatives dans certains endroits et pour certaines personnes. Par exemple : une personne âgée commençant à éprouver des difficultés à conduire et à monter les étages de son pavillon, dans un secteur pavillonnaire sans services, éloigné des pôles médicaux et commerciaux, sans transports publics à proximité, essuyant une perte de valeur immobilière relative qui complique l’hypothèse d’un déménagement vers un logement de plain-pied dans une zone mieux desservie…

Des inquiétudes peuvent aussi se faire jour au regard de l’impact des extensions pavillonnaires sur la consommation des terres agricoles et sur la dégradation des paysages, ou au regard de l’exposition aux risques naturels ou technologiques de certaines zones construites à une époque où la prévention était balbutiante.

Evaluer et localiser les fragilités potentielles

L’étude a été confiée à un groupement constitué d’urbanistes, architectes, ingénieurs, paysagistes, géographes et sociologues, ayant des expériences multiples et complémentaires sur cette question. Il s’agissait d’abord de définir et de délimiter plus précisément les « zones pavillonnaires périurbaines », puis d’étudier les possibilités d’en mesurer les éventuelles fragilités potentielles, commune par commune, et même quartier par quartier.

La définition de la « zone pavillonnaire » retenue a été celle de quartiers « contenant une majorité de logements individuels » avec une certaine concentration d’habitat, afin de les différencier des habitats épars liés aux activités agricoles, et comportant « principalement des maisons construites après 1950 », pour les distinguer des faubourgs ou bourgs historiques, qui relèvent d’autres problématiques, et pour correspondre à la notion de périurbanisation et au phénomène de développement de grandes zones pavillonnaires par « lotissements », qui émergent essentiellement après-guerre.

L’équipe d’étude a ensuite mesuré et cartographié ces zones, en évaluant la présence d’éléments de fragilités potentielles liées aux divers sujets d’inquiétude évoqués plus haut, au travers de différents indicateurs construits sur la base de données publiques (données carroyées INSEE, données immobilières, données géographiques IGN). Des seuils ont été définis (voir détails techniques), pour identifier cartographiquement les quartiers pavillonnaires « les plus fragiles » sur cette série d’indicateurs, en se basant notamment sur le « quartile le plus défavorable » à l’instar de mesures utilisées pour définir un seuil de pauvreté. Cette cartographie détaillée d’étude peut être consultée sur demande auprès de la DREAL Normandie.

Faire évoluer les zones pavillonnaires existantes

Après avoir mené cette analyse permettant une détection des difficultés potentielles à court, moyen ou long termes des quartiers pavillonnaires normands, l’équipe d’étude s’est penchée sur les pistes d’améliorations envisageables pour ces zones, selon leur type et leur situation.

Il s’agissait de pouvoir proposer aux acteurs du territoire d’autres moyens de faire, plutôt que d’ajouter toujours de nouveaux lotissements générateurs de problèmes à terme. Ils pourraient ainsi maintenir voire développer leurs communes, c’est-à-dire :

  • Attirer ou renouveler la population, afin notamment de maintenir les services publics tels que les écoles notamment,
  • Aider les populations déjà présentes dans leur vie quotidienne, actuelle et future, et prévenir les éventuels problèmes à venir liés à leur lieu d’habitat.

Le parti pris retenu a consisté en l’élaboration d’une série de pistes d’actions par grands enjeux, tirées d’expériences diverses observées à travers le territoire national. Ce travail a débouché sur la conception du présent site Internet, conçu comme un outil interactif de conseil pour « agir pour les quartiers pavillonnaires », afin d’inciter à mieux prévenir les risques que font peser les fragilités potentielles étudiées sur une partie des habitants au moins, et potentiellement sur l'attractivité générale du territoire.

L’identification, zone par zone, des différents critères de fragilité potentielle, a finalement permis, en analysant la pertinence de chaque action face à chaque critère, l’élaboration d’un outil d’incitation à l’action basé sur un « indicateur d’intensité d’enjeux » calculé par commune. Cet indicateur vous permettra de tester le potentiel de vos zones pavillonnaires et vous renverra vers des pistes d'actions possibles pour chaque enjeu identifié.

Cet outil fonctionne « par commune » pour des raisons de sources de données utilisées. Cependant toutes suggestions ou pistes d’actions pour les zones pavillonnaires doivent, bien entendu, s’envisager dans le cadre d’un véritable projet de territoire, à échelle intercommunale de préférence.

Découvrez les enjeux pavillonnaires de votre commune
Recherches limitées à la région Normandie

Repérage des zones pavillonnaires

Intensité des enjeux pour

Le remplissage plus ou moins élevé des curseurs ci-dessous indique l’intensité des enjeux de transformation de vos zones pavillonnaires au regard de diverses données statistiques et géographiques.

Développer de nouvelles formes de mobilités

Centrale dans notre rapport au territoire, la mobilité connaît des mutations rapides. De nouveaux dispositifs peuvent représenter de nouvelles opportunités pour répondre aux enjeux des quartiers pavillonnaires dont voici une liste non exhaustive d’expériences déjà éprouvées sur différents territoires :

Aider au renouvellement et à l’évolution de l’habitat

Rénover et adapter l’habitat aux nouveaux besoins est une nécessité sociale et écologique. De nouveaux dispositifs peuvent représenter de nouvelles opportunités pour répondre aux enjeux des quartiers pavillonnaires. Voici une liste non exhaustive d’expériences dans ce domaine, déjà éprouvées sur différents territoires :

Accompagner le vieillissement de la population

Le vieillissement de la population et l’isolement qui en découle invitent à proposer de nouvelles formes d’habitat et de vivre-ensemble, ainsi qu’à adapter le parc bâti aux nouveaux besoins. Un focus peut être proposé sur les nouveaux modes d’habitat dont voici une liste non exhaustive d’expériences dans ce domaine, déjà éprouvées sur différents territoires :

Soutenir la consommation et les modes de distribution de proximité

L’éloignement des services et des lieux de consommation entraînent un fort besoin en déplacement. Et si on repartait sur d’autres bases ? De nouvelles façons de vivre le territoire qui émergent dont voici une liste non exhaustive d’expériences dans ce domaine, déjà éprouvées sur différents territoires :

Développer de nouveaux lieux de travail et de production

Anticiper les fragilités des zones pavillonnaires c’est repenser dès maintenant leur avenir et se saisir des nouvelles pratiques qui permettent de mieux répartir les lieux de travail et de production en les intégrant au plus proche des lieux d’habitat. La liste suivante identifie des solutions innovantes pour la vitalité des quartiers déjà éprouvées sur différents territoires :

Protéger et valoriser les paysages

Valoriser le paysage, maintenir un bon équilibre entre terres agricoles et terres urbanisées est un enjeu primordial pour la valorisation et la durabilité de nos territoires. Il existe pour cela de nombreuses solutions concrètes et réalisables dont voici une liste non exhaustive d’expériences dans ce domaine, déjà éprouvées sur différents territoires :

Enjeux pour l'intensification des zones pavillonnaires

Card image cap
Développer de nouvelles formes de mobilités
Card image cap
Aider au renouvellement et à l’évolution de l’habitat
Card image cap
Accompagner le vieillissement de la population
Card image cap
Soutenir la consommation et les modes de distribution de proximité
Card image cap
Développer de nouveaux lieux de travail et de production
Card image cap
Protéger et valoriser les paysages

Foire aux questions

Que faire, dans un quartier pavillonnaire, si... :
Vous pourriez développer une structure d’accueil type « béguinage » (3.1) destinée à l’accueil des personnes âgées, au sein même de votre zone pavillonnaire, et favoriser le maintien à domicile (3.2), ainsi que le développement du transport à la demande (1.3) pour permettre l’accès aux commerces et marchés, aux services médicaux…
Vous pourriez envisager une réhabilitation participative (2.3), tout en mutualisant la recherche d’aides pour la rénovation énergétique (2.2), mais aussi en ayant mieux recours aux dispositifs d’aides publiques et en investissant dans le réaménagement des espaces publics, pour revaloriser le quartier.
Vous pourriez entreprendre un travail paysager sur les voies, pour créer un rapport agréable à la voirie, améliorer sa convivialité et son confort pour les piétons. Vous pourriez en parallèle favoriser le court-covoiturage (1.1) pour permettre une réduction du nombre de véhicules par ménages, et donc du stationnement sur chaussée.
Vous pourriez favoriser leur rénovation par les vendeurs avant vente (2.3), leur intensification (2.4), mais aussi mettre en place une bourse aux logements (3.3)…. ou encore valoriser les biens par la mise en oeuvre de travaux d’embellissement des espaces publics ?
Vous pourriez les convertir en lieux de sociabilité et d’activités, tiers-lieux (5.2) et espaces de co-travail (5.4), conciergerie (4.1) ou point relais de produits locaux (4.2)… ou y soutenir l’installation d’un commerce multiservices ?
Vous pourriez favoriser la « densification douce », à la fois en autorisant des extensions sur les parcelles déjà bâties (2.4), étudier le potentiel des « dents creuses » et des logements sous-occupés en réalisant un diagnostic foncier et immobilier (6.1).
Qu’il s’agisse d’une zone inondable, d’un risque de submersion maritime, ou d’une zone d’exposition au bruit, votre zone pavillonnaire ne peut plus ni s’étendre ni se densifier, mais vous pourriez en revanche dynamiser l’ensemble de votre commune ou territoire au travers de parcs hybrides (6.3) valorisant les zones désormais protégées de l’urbanisation, ou en adaptant les projets urbains au risque inondation (6.2).
Vous pourriez favoriser le développement du covoiturage de proximité (1.1) vers les pôles d’emploi ou de services voisins, mais aussi inciter aux mobilités douces (1.1) – marche et vélo – vers les écoles, les supermarchés, les centres bourgs proches.
Vous pourriez favoriser l’accueil de flottes de véhicules électriques partagés (1.2), moins coûteux en énergie et plus valorisant, mais également inscrire le quartier dans des expérimentations de transport à la demande (1.3).