Le devenir des zones pavillonnaires pose en effet question aujourd’hui, au moins pour une partie d’entre elles, alors qu’elles n’ont jamais bénéficié jusqu’ici d’actions publiques coordonnées et ciblées, et alors que nombre d’entre elles pourraient commencer à présenter des signes de fragilisation à divers titres.
On peut ainsi s’inquiéter de l’atonie de la valeur immobilière de certaines zones rurales en comparaison de celles des métropoles, du vieillissement du bâti, des dépenses énergétiques et d’entretien, et des problématiques de transports, souvent coûteux pour les ménages et générateurs d’impacts environnementaux. On peut encore craindre la relative fragilité économique de certains ménages face à ces coûts cumulés, comme l’âge avancé d’une part croissante des habitants pour qui le mode de vie pavillonnaire peut devenir inadapté, au regard de la difficulté d’accès aux services, activités ou commerces… Et cette liste n’est pas nécessairement exhaustive.
Mais ces potentielles fragilités ne sont pas toujours flagrantes, pour les résidents comme pour les élus, car elles impactent une part seulement des habitants, parfois réduite, souvent minoritaire au sein des lotissements. Certaines populations n’en restent pas moins soumises à des difficultés sociales ou économiques compliquées à résoudre. D’autant que les complications peuvent devenir cumulatives dans certains endroits et pour certaines personnes. Par exemple : une personne âgée commençant à éprouver des difficultés à conduire et à monter les étages de son pavillon, dans un secteur pavillonnaire sans services, éloigné des pôles médicaux et commerciaux, sans transports publics à proximité, essuyant une perte de valeur immobilière relative qui complique l’hypothèse d’un déménagement vers un logement de plain-pied dans une zone mieux desservie…
Des inquiétudes peuvent aussi se faire jour au regard de l’impact des extensions pavillonnaires sur la consommation des terres agricoles (consulter à ce sujet le site normandie-artificialisation.fr) et sur la dégradation des paysages, ou au regard de l’exposition aux risques naturels ou technologiques de certaines zones construites à une époque où la prévention était balbutiante.
Evaluer et localiser les fragilités potentielles
L’étude a été confiée à un groupement constitué d’urbanistes, architectes, ingénieurs, paysagistes, géographes et sociologues, ayant des expériences multiples et complémentaires sur cette question. Il s’agissait d’abord de définir et de délimiter plus précisément les « zones pavillonnaires périurbaines », puis d’étudier les possibilités d’en mesurer les éventuelles fragilités potentielles, commune par commune, et même quartier par quartier.
La définition de la « zone pavillonnaire » retenue a été celle de quartiers « contenant une majorité de logements individuels » avec une certaine concentration d’habitat, afin de les différencier des habitats épars liés aux activités agricoles, et comportant « principalement des maisons construites après 1950 », pour les distinguer des faubourgs ou bourgs historiques, qui relèvent d’autres problématiques, et pour correspondre à la notion de périurbanisation et au phénomène de développement de grandes zones pavillonnaires par « lotissements », qui émergent essentiellement après-guerre.
L’équipe d’étude a ensuite mesuré et cartographié ces zones, en évaluant la présence d’éléments de fragilités potentielles liées aux divers sujets d’inquiétude évoqués plus haut, au travers de différents indicateurs construits sur la base de données publiques (données carroyées INSEE, données immobilières, données géographiques IGN). Des seuils ont été définis (voir détails techniques), pour identifier cartographiquement les quartiers pavillonnaires « les plus fragiles » sur cette série d’indicateurs, en se basant notamment sur le « quartile le plus défavorable » à l’instar de mesures utilisées pour définir un seuil de pauvreté. Cette cartographie détaillée d’étude peut être consultée en ligne sur le site internet de la DREAL. La base de données source et les typologies de zone par fragilité sont disponibles en téléchargement à la même adresse.
Faire évoluer les zones pavillonnaires existantes
Après avoir mené cette analyse permettant une détection des difficultés potentielles à court, moyen ou long termes des quartiers pavillonnaires normands, l’équipe d’étude s’est penchée sur les pistes d’améliorations envisageables pour ces zones, selon leur type et leur situation.
Il s’agissait de pouvoir proposer aux acteurs du territoire d’autres moyens de faire, plutôt que d’ajouter toujours de nouveaux lotissements générateurs de problèmes à terme. Ils pourraient ainsi maintenir voire développer leurs communes, c’est-à-dire :
- Attirer ou renouveler la population, afin notamment de maintenir les services publics tels que les écoles notamment,
- Aider les populations déjà présentes dans leur vie quotidienne, actuelle et future, et prévenir les éventuels problèmes à venir liés à leur lieu d’habitat.
Le parti pris retenu a consisté en l’élaboration d’une série de pistes d’actions par grands enjeux, tirées d’expériences diverses observées à travers le territoire national. Ce travail a débouché sur la conception du présent site Internet, conçu comme un outil interactif de conseil pour « agir pour les quartiers pavillonnaires », afin d’inciter à mieux prévenir les risques que font peser les fragilités potentielles étudiées sur une partie des habitants au moins, et potentiellement sur l'attractivité générale du territoire.
L’identification, zone par zone, des différents critères de fragilité potentielle, a finalement permis, en analysant la pertinence de chaque action face à chaque critère, l’élaboration d’un outil d’incitation à l’action basé sur un « indicateur d’intensité d’enjeux » calculé par commune. Cet indicateur vous permettra de tester le potentiel de vos zones pavillonnaires et vous renverra vers des pistes d'actions possibles pour chaque enjeu identifié.
Cet outil fonctionne « par commune » pour des raisons de sources de données utilisées. Cependant toutes suggestions ou pistes d’actions pour les zones pavillonnaires doivent, bien entendu, s’envisager dans le cadre d’un véritable projet de territoire, à échelle intercommunale de préférence.
